Kiracı çıkarken depozito tartışması hâlâ en yaygın kira uyuşmazlıklarından biri. Kiracı “hasarı ben yapmadım” diyor, ev sahibi “konut bozulmuş teslim edildi” diyor — ve çoğunlukla ikisi de elinde yeterli belge olmadığından ikisi de zayıf durumda kalıyor. Sözleşme feshi ve depozito sürecinin nasıl yönetileceğini bilmek, hem kiracıyı hem ev sahibini gereksiz davadan kurtarır.
Kira Sözleşmesi Nasıl ve Ne Zaman Feshedilebilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu konut kiralarını özel koruma altına almıştır. Belirli süreli (örneğin 1 yıllık) kira sözleşmeleri süre sonunda kendiliğinden sona ermez; kiracı sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa en geç 15 gün önceden yazılı bildirim yapması gerekir. Bu bildirimi yapmayan kiracı, sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır ve erken çıkışta 3 aylık kira bedeline kadar tazminat ödeyebilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı, kira dönemine ve ödeme aralığına göre belirlenen fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır. Aylık kira ödeniyorsa bildirim, o ay sonundan önceki 15 gün.
Depozito Miktarı ve Saklama Yükümlülüğü
TBK’nın 342. maddesine göre konut kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Bu yasal tavan aşılamaz; aşan kısım geçersizdir. Nakit depozitolarda kural nettir: ev sahibi parayı kendi hesabında tutamaz, vadeli banka hesabına yatırmak zorundadır. Uygulamada bu kural yaygın biçimde çiğneniyor; ancak ev sahibinin bunu yapmamış olması, ileride hakkında açılacak davada kiracı lehine değerlendiriliyor.
Kiracı Çıkarken Ne Olur?
Kira ilişkisi sona erdiğinde ev sahibinin belirli bir süresi var: depozito ihtilaf yoksa derhal iade edilmeli. TBK’ya göre ev sahibi, kiranın sona ermesinden itibaren 3 ay içinde depozitoyu iade etmezse, bu süre sonunda kiracı depozitonun iadesini dava yoluyla talep edebilir. Ev sahibinin tespit ettirdiği hasarlar için bu 3 ay içinde icra takibi veya dava başlatması gerekir; aksi hâlde depozitoyu elinde tutamaz.
Olağan Yıpranma ile Hasar Ayrımı
En çok tartışılan konu bu. Duvardaki hafif çizikler, kireç lekesi, zamanla sararan boya — bunlar olağan yıpranma kapsamındadır ve kiracıdan talep edilemez. Buna karşın duvar deliği, kırık cam, yanan halı gibi hasarlar kiracının sorumluluğundadır. Ancak bunların kira başlangıcında var olup olmadığı kritik hale gelir. Bu nedenle giriş teslim tutanağı (tüm odaların fotoğrafı ekli, imzalı) olmayan her kira sözleşmesi ileride ispat sorunuyla karşılaşır.
Ev Sahibi Depozitoyu Kesebilir mi?
Kesinti yapabilmesi için hasar tespit belgesi veya fatura gerekir; “gözle gördüm” yetmez. İzmir’deki sulh hukuk mahkemelerindeki davalara bakıldığında, tarafların elinde delil olmadığında hâkimlerin çoğunlukla depozito iadesi yönünde karar verdiği görülüyor. Ev sahibi hasarı ispatlayamazsa depozitoyu iade etmek zorundadır. Buna ek olarak ev sahibi aidat, fatura ya da kira borcu için depozitoyu mahsup ediyorsa bunları da belgelemesi gerekir.
Depozito İadesini İstemek İçin Hangi Yol İzlenir?
- Konut teslim edildikten sonra elden ya da noter kanalıyla yazılı talep gönderin.
- 15-30 gün içinde yanıt alınamazsa ya da kesinti gerekçesi kabul edilemezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açılabilir.
- Alternatif: İzmir’de Arabuluculuk Bürosu’na başvuru, uyuşmazlığı daha hızlı çözebilir (kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk artık dava şartı).
Kiracının Kira Sözleşmesini Erken Feshedebileceği Durumlar
Kiracının da “haklı sebeple erken fesih” hakkı var. İşini kaybetmesi, hastalık, okul ya da iş değişikliği gibi durumlar kesin bir hak doğurmuyor; ama işyerinin el konulması, kiralananın kullanımını olanaksız kılacak ayıplar ve ev sahibinin bakım/onarım yükümlülüklerini yerine getirmemesi erken feshe zemin hazırlayabilir. Bu durumlarda da ihbar süresi aranmakla birlikte tazminat yükümlülüğü ortadan kalkabilir.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito için banka hesap numaranızı yazılı olarak bildirip iadeyi resmî kanaldan talep edin. Bu tek adım, sonraki olası davada elinizi güçlendirir.